Najem mieszkania na cele mieszkaniowe a VAT
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wynajem nieruchomości, w tym mieszkań, podlega ogólnym zasadom opodatkowania VAT. Kluczowym aktem prawnym regulującym tę kwestię jest ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, ze zm.) – dalej ustawa o VAT. Wynajem mieszkania może być uznawany za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, co oznacza, że wynajmujący staje się podatnikiem VAT.
W przypadku wynajmu na cele mieszkaniowe zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe z VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi, że zwolnione z VAT są usługi wynajmowania lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, pod warunkiem że wynajem odbywa się wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zwolnienie to obejmuje wynajem mieszkań osobom fizycznym na potrzeby ich codziennego życia (np. wynajem długoterminowy na potrzeby mieszkaniowe).
Zwolnienie to ma charakter bezwarunkowy, co oznacza, że podatnik wynajmujący mieszkanie na cele mieszkaniowe, niezależnie od tego, czy wynajem jest prowadzony jako działalność gospodarcza, czy w ramach tzw. najmu prywatnego, nie musi naliczać VAT od otrzymywanego czynszu. W praktyce oznacza to, że obrót z tytułu wynajmu mieszkania powinien być wykazywany w ewidencji VAT jako sprzedaż zwolniona, a w JPK_VAT jako obrót zwolniony z podatku VAT.
Wynajem krótkoterminowy a opodatkowanie VAT
Sytuacja wygląda odmiennie, gdy mieszkanie przeznaczone jest na wynajem krótkoterminowy, turystyczny, wakacyjny, czy na inne cele związane z zakwaterowaniem. Zgodnie z przepisami, wynajem krótkoterminowy jest klasyfikowany jako usługa związana z zakwaterowaniem i nie korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Usługi zakwaterowania podlegają obniżonej stawce VAT w wysokości 8% (na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT). W przypadku świadczenia takich usług, podatnik jest zobowiązany do naliczania VAT w wysokości 8% od czynszu za wynajem. Klasyfikacja do właściwej stawki VAT zależy od faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości – istotne jest, czy mieszkanie wynajmowane jest na cele stałego zamieszkania, czy też na krótkoterminowe pobyty.
Prawo do odliczenia VAT od wydatków na remont mieszkania
Najem mieszkania na cele mieszkaniowe a VAT - zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy VAT mają prawo do odliczenia podatku naliczonego, jeżeli nabywane towary i usługi (np. materiały budowlane, usługi remontowe) są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Odliczenie to jest możliwe pod warunkiem, że istnieje bezpośredni związek między wydatkami a czynnościami opodatkowanymi VAT. W związku z tym możliwość odliczenia VAT od wydatków poniesionych na remont mieszkania zależy od tego, czy najem tej nieruchomości będzie opodatkowany, czy zwolniony z VAT.
Wynajem zwolniony z VAT:
Jeżeli mieszkanie będzie wynajmowane na cele mieszkaniowe, a więc wynajem będzie korzystał ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, podatnik nie będzie miał prawa do odliczenia VAT od wydatków związanych z remontem tego mieszkania. Wynika to z faktu, że brak jest bezpośredniego związku ponoszonych wydatków z działalnością opodatkowaną VAT.
Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wyraźnie wskazuje, że prawo do odliczenia przysługuje jedynie w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
Wynajem opodatkowany VAT (np. krótkoterminowy):
Jeżeli mieszkanie zostanie przeznaczone na wynajem krótkoterminowy, który jest opodatkowany VAT (np. stawką 8% jako usługa zakwaterowania), wówczas podatnik będzie miał prawo do odliczenia VAT od poniesionych wydatków na remont mieszkania. Jest to możliwe, ponieważ istnieje związek między wydatkami a działalnością opodatkowaną.
Zgodnie z art. 90 ust. 2-3 ustawy o VAT, jeżeli nabywane towary i usługi służą zarówno do wykonywania czynności opodatkowanych, jak i zwolnionych, podatnik może dokonać częściowego odliczenia podatku naliczonego według proporcji.
Zasady dokonywania odliczeń i korekty VAT
Prawo do odliczenia VAT powstaje w momencie otrzymania faktury dokumentującej zakup towarów lub usług, zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT. Podatnik nie musi czekać, aż czynność opodatkowana faktycznie nastąpi – może dokonać odliczenia VAT od wydatków na remont, zanim nieruchomość zostanie wynajęta, pod warunkiem że planuje wykorzystać ją do działalności opodatkowanej VAT.
Jednak w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości nie jest jasne, podatnik powinien wstrzymać się z odliczeniem VAT do momentu podjęcia decyzji co do sposobu jej wykorzystania (czyli czy mieszkanie będzie wynajmowane na cele mieszkaniowe czy krótkoterminowe). Jeżeli później zmieni się charakter najmu, co wpłynie na opodatkowanie VAT, podatnik ma możliwość dokonania korekty VAT zgodnie z art. 91 ustawy o VAT. Korekta ta może dotyczyć m.in. wydatków na nieruchomości i jest dokonywana w okresie 10 lat, licząc od
roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania.
Przychody z najmu a podatek dochodowy
Przychody z najmu prywatnego, niezależnie od tego, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą, mogą być opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym, zgodnie z ustawą z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (Dz.U. z 2023 r. poz. 1567, ze zm.). Podatnik może wybrać tę formę opodatkowania, jeśli przychody z najmu nie przekroczą określonych limitów.
Stawki ryczałtu wynoszą:
8,5% dla przychodów z najmu do 100.000 zł rocznie,
12,5% dla nadwyżki przychodów powyżej 100.000 zł.
W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu prywatnego przez jednego z nich, limit do opodatkowania 8,5% wynosi 200.000 zł.
Wybierając ryczałt ewidencjonowany, podatnik opodatkowuje wyłącznie przychody, bez możliwości odliczenia kosztów, takich jak wydatki remontowe. W przypadku rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej na zasadach ogólnych, podatnik może zaliczyć wydatki na remont do kosztów uzyskania przychodu, co wpływa na zmniejszenie podstawy opodatkowania.
Księgowa prowadząca rozliczenia, powinna otrzymać komplet informacji aby prawidłowo rozliczyć tego rodzaju działalność.
Najem mieszkania na cele mieszkaniowe a VAT - podsumowanie
Wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. W takim przypadku brak jest prawa do odliczenia VAT od wydatków związanych z remontem, ponieważ brak jest związku z działalnością opodatkowaną.
Wynajem krótkoterminowy (turystyczny, wakacyjny) jest opodatkowany stawką 8% VAT, co pozwala na odliczenie VAT od wydatków remontowych, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Prawo do odliczenia VAT powstaje w momencie otrzymania faktury, ale jeżeli zmieni się charakter najmu, możliwa jest korekta VAT w okresie do 10 lat od oddania nieruchomości do użytkowania.
Przychody z najmu prywatnego mogą być opodatkowane ryczałtem ewidencjonowanym bez możliwości odliczenia kosztów remontu, podczas gdy w ramach działalności gospodarczej na zasadach ogólnych można uwzględniać te koszty jako koszty uzyskania przychodu.
Należy zawsze dokładnie rozważyć, jak będzie wykorzystywana nieruchomość, aby prawidłowo określić konsekwencje podatkowe w zakresie VAT oraz podatku dochodowego.
